青島市即墨區人民政府

關于加快推進舊城區社區改造工作的意見

?即政發〔2022〕5號

各鎮人民政府，各街道辦事處，各功能區，區政府各部門，區直各單位：

為進一步提升我區城市形象，完善城市功能，改善人居環境，根據相關法律法規和上級有關規定，結合我區實際，制定本意見。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹黨的十九大和三中、四中、五中、六中全會精神，以構建和諧社會、提高群眾的宜居幸福指數為出發點，以推進城市化進程為目標，高起點規劃、高標準建設，依法、有序、積極、穩妥地推進舊城區社區改造工作，將舊城區打造成彰顯城市風格、體現地域特色的現代化新城市。

二、適用范圍

舊城區范圍內的社區（村莊）。該范圍北至青威路、南至城陽界、西至規劃的馬山路-青銀高速、東至204國道，共67.34平方公里。

舊城區范圍之外具備改造條件的社區（村莊）改造項目，經區政府常務會議通過后，可參照本實施意見執行。其中，涉及城鎮開發邊界外的村莊，按照省、市美麗宜居社區建設有關要求執行。

三、改造原則

（一）片區規劃、片區改造。根據我區國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃，編制舊城區社區改造規劃，積極倡導片區改造、片區規劃，打破村莊界限，重新組合、改善城市的空間結構，打造合理的空間組合?？茖W、合理地進行規劃布局，節約、集約、高效利用土地資源。按照“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針，統籌規劃道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防、污水與垃圾處理等市政基礎設施和教育、商業、醫療衛生等公共服務設施。

（二）量力而行、分步實施。街道辦事處根據區委區政府重點工作，結合轄區社區（村莊）實際情況，優先提報影響城區道路互聯互通和基礎設施建設、影響城市形象和產業發展的社區改造年度計劃，區政府根據我區經濟社會發展水平和財力情況，結合城市總體規劃、土地利用規劃，合理確定社區改造年度計劃，量力而行，分步組織實施。

（三）政府主導、街道實施。發揮政府的組織引導作用，在政策和資金等方面對社區改造工作給予積極支持。街道辦事處作為社區改造項目的實施主體，統籌做好調查摸底、征求意見、簽訂協議、搬遷騰房和村民（居民）回遷工作。

（四）以人為本，依法推進。對社區改造項目進行認真摸底，充分尊重群眾意愿，把事辦好；按照公開、公平、公正的工作要求，在搬遷、建設、回遷安置等重要環節，將村居民關心的改造方案進行公示，自覺接受群眾監督，嚴格依法按程序辦事。

四、補償方式

采用房屋補償和貨幣補償兩種方式。

五、補償辦法

（一）房屋用途認定

1.住宅房屋。房地權屬證件載明為住宅的。

2.非住宅房屋。房地權屬證件載明為非住宅的。

3.住宅與非住宅兼用房屋。房地權屬證件載明為住宅，全部或部分房屋實際作為非住宅使用，取得合法有效營業執照等相關證件且相關證件注明的營業地址與房屋地址一致的。

4.未登記建筑和用途不清的房屋。集體土地上的建筑和房屋由村莊負責調查，按照民主決策程序提出初步認定意見，由街道組織相關部門進行認定，并出具意見；國有土地上的建筑和房屋由區政府指定相關單位進行調查，并組織相關部門對調查情況進行認定，并出具意見。

（二）應補償面積

1.帶院平房及二層住宅。選擇房屋補償的，以房地權屬證件載明的或經確認的土地使用面積作為應補償面積，第二層及以上合法建筑面積計入應補償面積；選擇貨幣補償的，以房地權屬證件載明的房屋建筑面積，增加10平方米住房改善面積作為應補償面積，院落用地另行給予補助費。

2.多層樓房住宅。按照房地權屬證件載明的或經確認的房屋建筑面積給予補償；被搬遷住宅房屋面積不足25平方米的，按照25平方米計算；增加10平方米住房改善面積作為應補償面積；被搬遷住宅房屋面積與10平方米住房改善面積之和不足45平方米的，按照45平方米補償，差額部分按照住宅房屋貨幣補償價格的50%支付房款；補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積（該公攤面積不計入計算臨時過渡費的面積）。

3.商服、公共管理與公共服務類非住宅房屋。按照房地權屬證件載明的或經確認的房屋建筑面積作為應補償面積。

（三）安置補償。補償房屋面積以建筑面積計算。住宅與非住宅兼用房屋，按照住宅房屋給予補償，另行支付停產停業損失補償金。

1.選擇房屋補償的。以確認的住宅或商服、公共管理與公共服務類非住宅房屋應補償面積給予等面積補償。根據應補償房屋面積結合安置房屋的戶型設計選擇安置房屋，可選擇多套。被搬遷人可自行選擇上靠或下靠，住宅房屋上、下靠總面積均不得超過35平方米。安置房屋面積與應補償面積差額部分，按照相應房屋貨幣補償價格結算差價。

住宅房屋被搬遷人可以選擇安置房屋簡單裝修，簡單裝修標準為：廚房、衛生間鋪地磚、墻磚，安裝洗菜盆、洗手盆、坐便器；室內安裝木質夾板門；客廳、臥室地面水泥壓光、墻面刮膩子。

2.選擇貨幣補償的。

（1）住宅房屋。以確認的應補償面積，按住宅房屋貨幣補償價格計算補償金。院落用地土地使用權價值由評估機構結合房屋所在區域的住宅用地基準地價評估確定，其他附屬物、構筑物等不再評估，按院落用地面積以每平方米800元的標準給予補助費。

（2）商服、公共管理與公共服務類非住宅房屋。以確認的應補償面積，按非住宅房屋貨幣補償價格計算補償金。被搬遷人的土地權屬面積大于房屋權屬占地面積的，對多出部分的土地使用權價值，按照相關規定給予評估補償，其他合法附屬物、構筑物等另行評估給予補償。

上述住宅、非住宅房屋貨幣補償價格及土地使用權價值，由具備房地產評估資質的機構進行評估確定，評估機構的選定參照青島市的相關規定執行。

3.工礦倉儲類及其他非住宅房屋。按照相關法律法規及規范要求評估確定。

（四）補助費

1.住宅房屋。

（1）搬遷補助費。選擇房屋補償的每戶3000元，選擇貨幣補償的每戶1500元。

（2）臨時過渡費。選擇房屋補償的，以協議約定的臨時過渡期限（高層安置樓房不超過36個月）及確認的應補償面積，按每月每平方米10元的標準計發，因搬遷人原因延長過渡期限的，根據確認的應補償面積，按雙倍標準計發逾期臨時過渡費。選擇貨幣補償的，以確認的應補償面積，按每月每平方米10元的標準一次性計發10個月。應補償面積不足45平方米的，其臨時過渡費按45平方米計發。

（3）停產停業損失補償金。認定為住宅與非住宅兼用房屋，因搬遷經營性房屋造成停產、停業損失的，以確認的被搬遷房屋作為非住宅使用的經營面積，按每月每平方米30元的標準一次性計發10個月的停產停業損失補償金。對于沿公路、市政道路底層用于商業或服務業的住宅房屋，取得營業執照且有納稅記錄（或免稅證明）的，可以按照確認的經營面積給予搬遷時點等面積10年租金50%的等額租金補助。

（4）簡單裝修補助費。住宅房屋被搬遷人不需要簡單裝修的，按照補償協議約定的安置房屋面積每平方米200元的標準給予補助。

2.非住宅房屋。

（1）搬遷補助費。以確認的房屋經營面積，按每平方米20元計發。

（2）停產停業損失補償金。因搬遷經營性房屋造成停產、停業損失，選擇貨幣補償的，按確認的房屋經營面積每月每平方米30元的標準一次性計發10個月的停產停業損失補償金。選擇房屋補償的，按照上述標準結合協議約定的過渡期限計發停產停業損失補償金，因搬遷人原因延長過渡期限的，根據確認的經營面積，按雙倍標準計發逾期經營性補助費。對于沿公路、市政道路底層用于商業或服務業的非商服類房屋，取得營業執照且有納稅記錄（或免稅證明）的，可以按照確認的經營面積給予搬遷時點等面積10年租金50%的等額租金補助。

（五）獎勵

1.住宅房屋。在規定的補償協議簽訂期限內簽約的，根據確認的應補償面積，按臨時過渡費應計發期限以每月每平方米5元的標準給予補助；帶院住宅選擇房屋補償或選擇貨幣補償及多層樓房選擇貨幣補償的，每戶獎勵10平方米的補償面積（該獎勵面積不計入臨時過渡費的基數）。在規定的期限內簽訂補償協議并搬遷騰房的，每戶獎勵2萬元，具體發放方式在房屋搬遷補償方案中予以明確。

2.非住宅房屋。在規定的期限內簽訂補償協議并搬遷騰房的，每戶獎勵2萬元，具體發放方式在房屋搬遷補償方案中予以明確。

六、村莊集體經濟發展用房

社區改造項目按所有村民均選擇房屋補償方式計算應補償住宅房屋面積（含10平方米獎勵面積）7%的比例，在安置區內配建商業用房。該商業用房僅限村莊自用或對外租賃，所產生的租賃費等收益，專項用于集體經濟發展、村民福利等支出。配建的商業用房不得抵押或銷售，具體管理辦法由街道組織村莊根據實際情況制定。

七、改造程序

（一）項目前期

1.前期論證、啟動實施。片區改造前由街道辦事處組織村莊召開兩委會、黨員會、村民代表會，廣泛征求村民改造意愿，被搬遷村民戶數同意率達到95%以上，擬定改造項目可行性分析報告，報區政府常務會議通過后啟動實施。

2.前期準備、調查摸底。經區政府常務會議研究批準的改造項目，須停止一切與實施改造無關的建設活動，相關部門停止一切土地、建設、房產、戶籍等手續的辦理。街道辦事處會同區政府相關部門依法依規按程序確定土地、房屋評估機構，摸清土地房屋狀況，調查結果在拆遷范圍公示，并將公示情況報領導小組辦公室備案。組織評估機構對改造區域的土地、房屋及附屬物進行評估。調查結果和評估結果作為補償方案制定、補償資金及項目平衡測算、安置區規劃的依據。

3.制定方案、審查報批。街道辦事處按照《村民組織法》相關規定，組織村莊召開兩委會、黨員會、村民代表會，形成同意實施村莊搬遷改造的決議；組織村莊制定《社區改造實施方案》，方案包括社區改造安置補償方案、安置區初步規劃方案、資金平衡方案等，報舊城區社區改造領導小組辦公室組織相關部門審查，經領導小組同意后實施。對照實施方案，改造項目啟動拆遷之前一定要做到“三個落實”：補償費和安置房建設資金要落實、安置區的規劃要落實、安置區的土地要落實。

4.面積確認、征求意見。街道辦事處組織村莊，廣泛征求村民對安置補償方案和安置區規劃方案意見；同步開展面積確認；公開選定房屋拆除公司。

5.簽訂協議、搬遷騰房。街道辦事處根據村民反饋意見情況，修改完善安置補償方案和安置區規劃方案，發布住宅房屋搬遷通告，公布安置補償方案及貨幣補償價格，組織村民簽訂協議，按照約定時間搬遷騰房，收回被搬遷房屋的相關證件，辦理注銷手續。將分戶補償情況在拆遷范圍公布，并將公布情況及每戶補償協議報領導小組辦公室備案。

（二）土地收儲整理。區政府可以委托街道辦事處作為土地收儲整理單位，也可以由街道辦事處按法定程序選定區屬國有平臺公司或有實力的市場主體作為社區改造項目土地收儲整理單位。鼓勵土地收儲整理單位參與安置房屋建設投資和平衡用地開發建設。

土地儲備成本核算、成本確定、資金支付等事宜，參照青島市土地儲備管理工作的相關要求執行。

（三）安置房屋建設。街道辦事處可以按法定程序選定區屬國有平臺公司或有實力的市場主體作為安置房屋建設單位。安置用地可以公開處置，也可以通過劃撥方式取得。以劃撥方式取得的，建設單位應當在安置房屋交付前補繳土地出讓金，取得安置房屋完全產權。

安置房屋建設成本包括：建設用地的征地費用和拆遷補償安置費用、勘察設計費和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區應攤非營業性配套公建費)、管理費（以前四項之和為基數，控制在2％以下）、貸款利息（利息支出計算基數不得超過本款所列前四項成本之和的40％，其中多層住房計息時間不得超過18個月；高層住房建筑高度50米以下的，計息時間不得超過24個月；建筑高度50米以上的，計息時間不得超過36個月。利率按照國家規定執行）。利潤以上述成本前四項之和為基數，不得超過3％。

安置后的剩余房屋，由所在街道向區政府提出申請，經批準后，補繳土地出讓金、基礎設施配套費等相關費用后，可按普通商品房屋進行銷售。其中，屬于國有資產的剩余房屋，由街道辦事處（區屬國有平臺公司）委托有資質的中介機構按市場價格進行評估，經區政府批準后銷售。實現的銷售收入可以用于社區改造項目。

（四）平衡用地處置。通過公開出讓方式處置。

（五）安置區后續管理。由街道辦事處指導村居采取民主決策程序或公開招標方式選聘物業服務企業，做好安置區后續物業管理工作，確保居民安居樂業。村莊通過民主決策程序確定村民物業費補助標準。

八、政策支持

（一）信貸支持。區舊城區社區改造領導小組辦公室會同區發改、財政、街道、區屬國有平臺公司積極爭取國開行、農發行等政策性貸款，積極爭取發行政府專項債券，專項用于安置房屋建設。

（二）資金支持。社區改造項目在村（居）舊址范圍內（涉及異地安置的可在舊址面積范圍內）實現的土地出讓收入扣除土地儲備成本、提取相關基金后，凈收益補助所在街道；由建設單位上繳的契稅、土地增值稅、土地使用稅、增值稅、城市建設維護稅、企業所得稅、印花稅等屬于我區區級地方留成部分，給予所在街道等額財政資金補助。該兩項補助資金全部用于社區改造。

上述村（居）舊址范圍包括村莊（居委會）范圍內及周邊零星的村（居）民住宅和非住宅、社會公共事業、公共設施、工礦企業等國有或集體建設用地。不含村莊內及周邊農用地、未利用地、國有或集體成規模的工礦企業建設用地、市政道路和公路。村（居）舊址用地范圍及面積，由所在街道提供村莊舊址土地利用現狀圖，區舊城區社區改造領導小組辦公室會同區房地產業發展服務中心、自然資源局及街道共同確認。

建設單位上半年上繳的稅款，在當年第二季度以后申請審核；下半年上繳的稅款，在當年第四季度以后申請審核。由改造項目所在街道向區舊城區社區改造領導小組辦公室提出申請，區舊城區社區改造領導小組辦公室會同區財政局、稅務局等單位審查確認、并報區政府批準后由區財政撥付。

（三）稅費支持

1.行政事業性收費。社區改造項目中回遷安置、社會公共事業、公共設施和村莊集體經濟發展用房，免收即墨區級及以下征收的行政事業性收費；免收城市基礎設施配套費（供熱、供氣收費除外）等政府性基金；服務性收費減半征收。

2.配套經營性收費。電力、通訊、市政公用事業等企業要對社區改造項目給予支持，新建安置區有線電視、供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊等市政公用設施，涉及入網、管網增容等經營性收費，按不超過規定標準的50%收取。

3.改造項目搬遷補償協議完成后的30日內，由項目所在街道將房屋搬遷通告和補償協議相關信息資料報區房地產業發展服務中心。住宅房屋的被搬遷人選擇貨幣補償又重新購買商品住房，經區房地產業發展服務中心審查后出具證明，由稅務部門辦理契稅減免手續。購房成交價格不超過貨幣補償總額的，對新購房屋免征契稅；超過貨幣補償總額的，對差價部分按規定征收契稅。

九、其他

（一）區級重點項目及因公共利益需要搬遷房屋的，補償標準可以參照本意見執行。

（二）在社區改造過程中，要嚴格按照規劃實施，不得擅自變更，確需變更的應經區政府批準后實施。對擅自改變城中村改造規劃，變通或改變搬遷政策等違反政策、突破政策、影響搬遷秩序的行為，由紀檢監察部門嚴格追究相關人員責任。

（三）本意見自2022年5月13日起施行，有效期至2025年5月12日。本意見實施前，經區政府批準已經實施的項目，仍按原批準意見執行。

（四）本意見未盡事宜，由區舊城區社區改造領導小組辦公室負責解釋。

青島市即墨區人民政府

2022年4月14日

?（此件公開發布）